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深圳11月二手房成交破半年记录,中介:量增价降现“笋盘”;专家:谈复苏尚早

火币交易所 2023年12月05日 10:45 41 Connor

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

甩出取消750万元豪宅线,和二套首付由7成降到4成两大“王炸”政策一周后,深圳楼市有了松动。

据深圳市住建局披露,11月份深圳全市一手住宅成交2773套,环比涨4.5%、同比涨7%;全市二手住宅成交3133套,环比上涨12.9%,同比大幅攀升44.5%。深圳11月份的一手住宅成交量创近5个月新高,二手住宅成交量更是创下7个月以来新高。

另据乐有家研究中心监测,乐有家深圳门店成交环比新政前一周有一定程度的上涨,对比2022年同期上涨51%。时隔6个月,深圳二手房过户量再破3000套。

对于新政是否已经带动深圳楼市走向复苏,中指研究院华南分院总经理杨红侠对搜狐财经指出,作为楼市风向标之一,豪宅的动向对于观察楼市具有重要意义。近两年来,深圳楼市较为低迷,但豪宅价格相对坚挺。

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在他看来,豪宅属于稀缺资产,在政策调整后进入门槛降低,竞争有可能增加,在一定程度上会促使意向客群争取尽早锁定目标房源。预计短期内新政效果仍将持续,带动住房成交量回升,尤其是改善性需求的释放。

一位常年深耕深圳楼市的地产高管则对搜狐财经表示,谈复苏还早,深圳楼市还在筑底阶段,政策正在面对现实及持续性松绑,但核心问题是收入下降,工作岗位不稳定,企业负债率过高。

深圳楼市已见底?

“新房优惠力度较大,二手房有业主急卖笋盘”

量及价一直是楼市关注的两端。在询问市场是否还有降价空间时,多位深圳链家中介向搜狐财经表达了肯定。

“市场整体价格还在下调,成交量比之前增加。银行利率和首付已经降低,深圳首套首付三成,深圳二套首付四成,首套利率4.1%,取消750万豪宅线限制,市场回暖成交量和看房量增加,新房优惠力度比较大,二手房也有业主急卖的笋盘。”某位深圳链家经纪人如此向搜狐财经表示。

此外,搜狐财经从乐有家研究中心数据处发现,新政前一周,800万及以上房源的成交总占比为21%,新政后该占比小幅上涨为23.7%,说明改善型购房人群逐渐入市。

为了救市,深圳频繁祭出楼市政策。今年8月底,深圳开始执行“认房不认贷”政策,无论购房者是否有贷款记录,只要购房者名下没有房产,就可以按照第一套房贷款的标准办理。

11月底,深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%,直接降低了居民购买二套住房的购房资金门槛。有业内人士指出,该政策的出台可能比“认房不认贷”的威力更大。

在杨红侠看来,新政的出台,有效降低了144平方米以下高总价新房的交易税费,减少交易成本。自九、十月份以来深圳对刚需房的政策力度不大,短暂的交易量提升后,很快又是一波反向下跌,目前11月出现回暖迹象。

年末“翘尾”行情有想象空间,不仅体现在二手房市场。更为重要的是,深圳法拍房走出了低迷,并呈现较高溢价空间。

11月30日,阿里法拍平台拍出了两套深圳南山区半岛城邦三期房源,与起拍价相比分别溢价34.19%和34.18%,成交价格分别为2378.4万元和2434.1万元。此前,深圳南山区红树西岸花园3套过2000万房源分别溢价100.16%、152.44%和112.95%。其中,有一套房源最终成交单价超20万元/平米,刷新近段时间该小区市场成交纪录。

杨红侠则强调,近期,深圳豪宅法拍房市场较为活跃,房源单价波动除市场因素外,受户型、楼层、景观乃至买家背景、心态等多方面因素影响,超100%的价格涨幅中,不排除楼市新政对豪宅市场带来一定的提振作用,但更多的仍然是个案因素使然。

深圳人才房大量供应致新房和二手房成交量委缩

专家:即便限购取消,对深圳楼市作用或有限

即便市场已经出现了回暖迹象,搜狐财经所对话的多位专家都表达了悲观的情绪。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对搜狐财经指出,深圳楼市目前特别低迷,远远没有走出低谷。因为二手房虽然连续两个月反弹,但是11月的成交量也只有3100多套,依然是一个很低的数值。

杨红旭认为,深圳这一政策出来之后有反弹,但是并不是特别强烈,所以政策效果不是很明显,也不会带动整个一线城市往上走,还没这个能量。“关于深圳的限购政策,我是建议应该学习广州。”杨红旭称。

镜鉴咨询创始人张宏伟向搜狐财经坦言:“深圳楼市现在不叫回暖,只是集中释放一波量而已,估计到一二月份市场又回落了。”

“只有把限制政策全部解除,或者有一部分定向宽松,市场才能够有量的释放机会。深圳市场到目前为止没什么太大变化。因为深圳市场制约因素太多了,法拍房和学区房只是有一点点的回暖而已。”

在张宏伟看来,深圳人才房的大量供应导致新房和二手房成交量严重委缩。人才房等保障性住房未来市场供应占比约35%左右;按照这样的供应结构,其实,深圳已经在“二次房改”(按二次房改划分标准,人才房是归类保障房的)的道路上走在全国所有城市的前列。

“即使现在深圳取消二手指导价,甚至限购政策在郊区定向宽松等措施落地,由于深圳人才房对于整体市场的平抑作用,这些救市政策落地也不会对深圳楼市起到太大影响。”张宏伟称。

搜狐财经发现,深圳二手房价格较高峰时期已经出现不同程度的下跌。据乐有家数据显示,从价格上来说,现在的深圳二手房价部分已回到2018年。11月二手房成交价低于指导价占比已达到78%。

另据中指研究院数据显示,在新房市场的成交上,11月深圳新建商品住宅成交规模约30万平米,环同比增长均约一成。供应方面,本月深圳商品住宅新批上市面积环比增长约15%,同比下降近五成。

对于后续深圳楼市政策,杨红侠指出,政府对于政策是分批逐步推出,此次政策出台,大家对于后续政策的期待提升,预计未来仍有望进一步优化政策,也会刺激部分对于市场预期转变的刚需、改善客户入市,短期成交量会有提升。

张宏伟则认为,深圳的楼市救市政策有必要再进一步松动,深圳的救市空间比较大。比如,取消二手指导价、本地人取消限购可购房2套、郊区的限购针对人才定向宽松、人才房和限价房适度减少供应等措施,让合理的需求入市,去化一下郊区高库存,让市场活跃起来。

当然,亦有相关业内资深人士认为,从历史的经验看,深圳市场大概率会逐步企稳,但不会迅速转热,未来绝对是属于改善性市场。

深圳能否带动一线城市楼市调整与复苏?

降购房成本与门槛仍是政策发力方向

深圳楼市连发两条“王炸”新政,除了对自身有影响之外,业内更为关注的是,其是否会对其他一线城市楼市带来连锁反应。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对搜狐财经指出,即使深圳楼市政策放宽,短期也有回暖,但要带动一线城市全面上涨,可能性不大。因为城市分化非常严重,特别是一线城市一手房与二手房的市场都不太一样。

张宏伟则对搜狐财经表示,深圳购房首付占比下降,有可能导致北京和上海跟进,后续也会有一小波成交量的释放。

对于一线城市楼市如何复苏,谢逸枫对搜狐财经坦言:首先,限购城市必须再次调整,再次放宽。普通住宅的标准必须要再次调整,像二套房贷政策落实要在北京、上海同时放开,同时落实到位。最后,一手房与二手房的限价政策,要么调整,要么取消。只要这四个政策全面调整好,才有可能带动一线城市上扬的可能性。

“目前,限购政策对楼市意义不大。即使全部购房需求取消,短期可能会有爆发,但是持续性估计不会很强。此外,从目前深圳、北京、上海、广州,包括全国楼市,还需要落实“金融16条”、“三支箭”、50个房企白名单等相关政策,这样楼市才有可能实现回暖。”谢逸枫如此表示。

事实上,为了稳楼市,各地政策大招不断。根据中指研究院统计数据显示,2023年前11个月全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策,出台调控措施超600次。据初步统计,11月已有43省市(县)出台政策49条。

“楼市利好政策确能带动部分购房需求释放,不过未来持续性仍有待观察,继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。”杨红侠如此对搜狐财经表示。

标签: 深圳 复苏 成交 二手房 中介

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