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1.48万/㎡银基王朝与30万/㎡珠江新城思考
火币中国
2022年08月02日 10:02 139
Connor
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有几个案例特别有意思：
第一件事情，前几天一个朋友告诉我某分销机构进行了一次复盘会，这个复盘会是关于北龙湖华润瑞府开盘的。
作为北龙湖唯一一个首开就引入分销的项目，分销机构非常重视瑞府，这个复盘有一个关键信息就是首开数据当中能准确溯源的大概有14位银基王朝业主。简单来说有十四组客户都在银基王朝住，买了华润瑞府。
对于分销机构商业逻辑来说，二手房门店已经立在那里了，都是眼皮底下的客户，最终成交时候自己没有抓住实在不应该。
但对于我们做市场研究来说，一个很关键的信息是看到了一条清晰的客户流动路线，客户开始陆陆续续的往北龙湖换房。
第二件事情同样是银基王朝，最近两个月银基王朝陆续成交了大概3套14XXX左右的超级笋盘。
对于很多不了解大东区市场的朋友，对于银基王朝印象还停留在18000-21000元/㎡房价时期。
而现在16000+元/㎡成交价已经比较常见，个别小户型、大户型价格要更低。
第三个事情是关于曼哈顿。
在《改变郑州10年，一代传奇正在落幕》一文我们提到过，曼哈顿价格体系崩塌的本质问题是富人、改善的迁出，复式大户型相比最高点已经跌了100多万。
第四个事情是关于最近全国铺天盖地报道，郑州房价跌回5年前。
讽刺的是相比很多人嘲笑郑州市场不行，说实话对于很多房东，跪求房价回到5年前。
如果房价能够跌回（实际是涨回）5年前，估计该热泪盈眶了，也不用现在天天拍脸锤自己为什么当初没有见好就收。
2
不要着急，我们再发散下思维。
2022年国内哪里房价涨的最疯狂？
是的你没看错，在疫情冲击，经济冲击、全国销量大跌的背景下，哪里房价涨的最疯狂？
答案是广州的珠江新城。
广州豪宅板块珠江新城是近2年全国涨幅最高板块，一年涨800万，挂牌一天即成交，广州顶豪侨鑫汇悦台近期刷爆网络。
最近八个月，珠江新城中海花城湾从15万涨到19万，涨幅27%；颐德公馆从19万涨到25万，涨幅32%；汇悦台从23万涨到30万，涨幅30%。这种恐怖的涨价速度让你感受到一种没有缘由的窒息。
展开全文
中海花城湾2020年初9万/㎡，现今20万/㎡；
侨鑫汇悦台2020年初20万/㎡，现今30万/㎡；
中海璟晖华庭2020年7月8.8万/㎡，现今17.6万/㎡；
嘉裕公馆2020年7月8.95万/㎡，现今17.31万/㎡；
尚东君御2020年7月9.46万/㎡，现今17.46万/㎡；
保利心语2020年7月9.7万/㎡，现今17.8万/㎡；
凯旋新世界2020年7月9.21万/㎡，现今18.12万/㎡；
问题来了：
1、为什么珠江新城在这样大环境下有如此惊人的涨幅？
2、为什么同样是豪宅，珠江新城的涨幅高于深圳、上海、北京？
豪宅市场有起色是全国共性：
①当下楼市的绝对核心就是改善市场；
② 疫情加剧了改善需求的迸发，特别是顶级改善；
③ 当经济萧条的时候，更不愿意投资扩大再生产，相反一二线核心城市核心区域的房产反而是很好的家庭资产。
④富人对经济、市场更加敏感，经济能力就是认知能力的折射。目前全球大通胀的脉络已经非常清晰，资产对冲非常迫切；
但广州珠江新城全国独一份的豪宅暴涨如何解释？
1、广州老钱很多很多；
2、广州的限购政策在一线城市最宽松；
对，也不对。
最重要的是广州的[城市中心]、[价值中心]最近20多年都未转移。
从第一组团的荔湾、越秀、海珠到第二组团的天河，90年代开始建设的珠江新城至今是顶壕板块。
中心没有转移，老钱新钱不断堆积，沉淀，珠江新城的房价已经可以对打深圳湾。
对应的深圳，从罗湖到福田CBD，再到南山。近20年时间，老钱、新钱，再变成老钱，再新钱。
城市中心转移的非常快，产业升级的也非常快，反应到房价，对应的既有老钱钟爱的华侨城板块、香蜜湖板块，也有新钱钟爱的深圳湾板块，购买力被分摊、被稀释，所以没有广州珠江新城这么疯狂。
3
举了这么多案例，实际是为了说明房价与城市中心、就业中心、价值中心的直接关系。
1、银基王朝、曼哈顿逐渐没落的原因是，郑州的中心转移。
从老CBD-高铁站-北龙湖这15年时间已经经历了三次转移。而华润瑞府开盘客户中14组银基王朝客户就是富人的”迁徙“线索，已经享受过时代红利的他们非常明白趋势不可抵挡。
2、广州珠江新城豪宅价格暴涨的本质是近20年中心没有转移，财富在这个板块持续堆积、沉淀，最后反应到房价上。
3、深圳豪宅不如广州珠江新城的原因是深圳中心的快速转移，财富、购买力在这个过程被疯狂稀释。
但因为有钱人足够多，所以既有传统豪宅区，又有新型豪宅区，价格都不低，只是反应到涨幅上没有单中心的广州珠江新城明显。
4、2022年之后杭州未来科技城价格暴跌，本质上兴也阿里，败也阿里。
因为大厂崛起、互联网崛起，未来科技城崛起，2022年互联网大规模优化、裁员，未来科技城缺少购买力支撑，随后房价暴跌。
殊途同归，每个城市都有一条城市主线、房地产的主线、价值主线、房价主线，这条主线串联了底层的房价逻辑。
回到郑州：
1、清朝时期郑县→管城区老区委就是郑县县衙；
2、民国时期→火车站、铁路出现雏形，二七广场是最著名集市；
3、解放初期→铁路、轻纺、省委是郑州市三条发展线索；
依靠铁路发展了二七区，在火车站、二七广场的市集底蕴下，慢慢发展成了二七商圈；
依靠纺织业发展了中原区，而为了服务于纺织，市府落位于中原区；
省委落位于金水区，并且金水区有了科教（河南农业大学、郑州轻工业大学等等）、行政的底蕴。
郑州的分岔口在此展开。
1、纺织业、铁路业、二七商圈的没落，导致整个西区只剩市府资源维持；
2、金水区在省委、科教底蕴上，拉开了两条支线：97年人民路丹尼斯开业，奠定紫荆山商圈，随后紫荆山成为金水区第一个中心；其次是经三路金融街，探索、贯彻，成就了郑州的金融业发展路径和最初的总部经济模型；
3、在这条道路上，李克强总理狠狠的推了一把，成就了现在的郑东新区。老CBD（金融业、总部经济）、龙子湖（科教园区）、高铁站（商贸、总部经济）。
所以从2000年开始，郑州市是金水区→郑东新区的showtime，是二七、中原的垃圾时间。
紫荆山中心 → 经三路、花园路 → 老CBD → 高铁站 →北龙湖。
这就是线索，也是中心的转移，也是板块潜力、也是房价逻辑。
圣菲城的没落；
燕庄、银基王朝的没落；
老CBD绿城百合的没落；
都有迹可循，或早、或晚。
雅颂居、万科古翠隐秀、恒大云玺。
为什么是典型的老钱？道理也在这条线索。
城市的发展有两份红利，一份是城镇化、人口导入的自然进程，这份红利反应到房价上叫做大盘。
一份是结构化红利，是中心的发展、转移、最后财富积淀，是龙头股。
放在郑州的大盘结构化红利就是
老金水→老CBD→高铁板块→北龙湖；
放在河南的大盘结构化红利就是
郑州;
放在全国的大盘结构化红利就是
北上广深、长三角、珠三角;
大多数人终其一生的成功不在于努力，而在于能否感受到时代脉搏的跳动，无论工作、就业、还是买房。
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